Отказаться от доли в общем имуществе не так-то просто. А уменьшить ее размер можно только с согласия всех собственников помещений путем реконструкции дома. При этом выделить в натуре свою долю жители не вправе.

Даже установить перегородку на лестничной площадке можно только с согласия всех собственников помещений. Впрочем, на практике суды часто отказываются от формального подхода и разрешают возникшие споры исходя из конкретной ситуации.

«В том случае, если перегородка не нарушает прав и законных интересов других жильцов, а также не ограничивает доступ к общедомовым лестничным холлам, лестницам, лифтам и мусоропроводу, но лишь создает дополнительный тамбур для нескольких квартир с согласия всех собственников данных квартир и не нарушает правила противопожарной безопасности, суд может отказать в иске о демонтаже данных перегородок», - говорит Игорь Чудиновских, менеджер-юрист ООО «РАСТАМ-Право» (входит в холдинг «РАСТАМ» Любови Растамхановой).

Обязанности по содержанию общедомового имущества, чьи они?

Как уже говорилось, бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме несут как собственники, так и наниматели по договору социального найма. На финансирование текущего ремонта общего имущества с жильцов взимается плата. Но платежная дисциплина в данном вопросе оставляет желать лучшего.

«Это большая проблема. К сожалению, собственники до сих пор до конца не понимают, что они платят не только за свою квартиру, но и за лифт, и за крышу, и за подвал, - говорит заместитель директора УК «Стандарт» Дмитрий Сергин. - Часто слышишь: «я живу на первом этаже и не обязан платить за лифт, которым не пользуюсь». Ок. А жильцов верхних этажей не интересует вонь из подвала, которая не дает вам спать. Давайте, по вашей логике, не будем брать с них деньги на и не будем ремонтировать подвальные трубы».

Принцип управления общим имуществом предусматривает ответственность всех собственников без исключения. И думать, что крыша или подвал – не твоя головная боль, неправильно.

Зоны бесплатного ремонта

Основную нагрузку по поддержанию имущества в надлежащем состоянии несет управляющая компания, избранная общим собранием собственников квартир, ТСЖ, жилищный кооператив или жилищно-коммунальная служба в муниципальных домах.

Эти организации обязаны без дополнительной платы ремонтировать имущество, которое относится к общему имуществу, а именно: все внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, внутридомовая инженерная система газоснабжения, система отопления и система электроснабжения (от вводных шкафов, до автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, лифтов, запирающихся устройств на дверях подъездов).

Для решения вопроса о том, кто должен делать ремонт - собственник квартиры или служба ЖКХ, необходимо определить внутренние границы коммунальных инженерных систем, по которым будет разграничиваться их эксплуатационная ответственность.

Так, например, ответвления от стояков горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры, включая запорно-регулирующую арматуру в квартире и сантехоборудование, в границы эксплуатационной ответственности службы ЖКХ не входят.

Также управляющая компания (ТСЖ, ЖСК) или ДЕЗ не обязаны производить бесплатный ремонт индивидуальных приборов учета, газовых и электрических плит, сантехники, труб и отводов, расположенных на ответвлениях от стояков после отключающего устройства или запорно-регулировочного крана, домофонов, электрических кабелей и розеток, находящихся в квартире и т.д.

Только в случае поломки оборудования, относящегося к общедомовому, но находящегося в квартире, управляющая компания (ТСЖ, ЖСК) обязана произвести его текущий ремонт бесплатно.

Кроме того, если необходимость ремонта внутри квартиры вызвана ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, от службы ЖКХ возможно требовать возмещения понесенных на ремонт расходов или произведения бесплатного ремонта.

Некоторая неопределенность имеется лишь с внутриквартирными батареями. Это связано с тем, что четко определить внутреннюю границу эксплуатационной ответственности по сетям отопления затруднительно.

«Существует мнение, поддерживаемое отдельными судами, что внутриквартирные радиаторы относятся к общему имуществу (Письмо Минрегиона России от 4 сентября 2007 года N 16273-СК/07). Однако оно не является единственным. Так, Верховный Суд РФ указал, что в состав общего имущества включаются лишь те обогревающие элементы, которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.д.), - рассказывает о нюансах Игорь Чудиновских. - Также существует мнение о том, что радиаторы не относятся к общему имуществу в том случае, если они имеют отключающие устройства».

Два административных наказания = увольнение

Согласно Жилищному кодексу РФ, если домом управляет УК, она и несет ответственность перед собственниками за оказание всех услуг и выполнение работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества.

«Если управляющая организация не выполняет надлежащим образом обязанности, предусмотренные договором, вы вправе обратиться в органы государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля или общественного жилищного контроля с требованием провести проверку, - говорит эксперт «РАСТАМ». - Также можно обратиться в Роспотребнадзор. А в ряде случаев - в органы прокуратуры с целью осуществления надзора за исполнением законов и соблюдением прав граждан».

Если в течение года УК получает по одному дому два и более административных наказания, назначенных судом за ненадлежащее исполнение предписания (в том числе предписания об устранении нарушений лицензионных требований), выданного органом госжилнадзора, то ее лишают права управления домом.

Способы заработать на подвалах, крышах и стенах и нужно ли это делать

Кроме проблем и расходов общедомовое имущество при желании жильцов может принести некоторый доход. Для этого нужно созвать общее собрание собственников и решить, каким образом использовать имеющиеся помещения. К примеру, стены можно отдать под рекламу, на крышу запустить операторов сотовой связи с их базовыми станциями, подвалы, холлы, дворницкие или консьержные - сдать в аренду предпринимателям. Плата за все это будет поступать на счет дома, а затем тратиться на содержание, обслуживание и ремонт здания.

«Например, цены за аренду крыши под размещение крышной рекламной конструкции в центре Тюмени начинаются от 50 тысяч рублей в месяц. Столько же придется заплатить за брандмауэр (рекламное объявление в виде натянутого полотна или щита на глухой стене дома). Некоторые УК могут попросить за аренду и 100 тысяч рублей в месяц. Цены могут отличаться в десять раз», - рассказал коммерческий директор тюменской компании «Альфа» (занимается согласованием и монтажом наружных рекламных конструкций) Игорь Бочкарев.

Однако эксперты предупреждают – дополнительные источники могут повлечь за собой неудобства и разного рода риски, иногда не видимые на первый взгляд.

«Собственники одного из домов разрешили закрепить на крыше рекламную установку. Она работает как парус и создает серьезную нагрузку на конструкцию здания, а оно не новое. Никто не знает, чем это может закончиться, расчетов не делали, - приводит пример заместитель директора УК «Стандарт» Дмитрий Сергин. - И ни у управляющей компании, ни у ТСЖ нет рычагов повлиять на такое вот решение собственников. А что, если ветер сорвет эту рекламу, и она упадет вместе с куском дома? Полдома отвалится, а отвечать придется не собственникам, а УК».

Определенные риски могут появиться и в процессе сдачи в аренду свободных помещений. Так, по словам Дмитрия Сергина, бывает, что арендаторы препятствуют ремонту общедомового имущества.

«В одном из наших домов на первом этаже парикмахерская. Под этим помещением проходят трубы. Когда они износились и пришло время их ремонтировать, парикмахерская отказала рабочим в доступе, потому что не хотела упускать прибыль из-за временного простоя. А подвала в доме нет и другого доступа к этим трубам тоже нет. И напора у людей на верхних этажах нет, они сидят практически без воды. Вот что делать? Только через пару лет судами и предписаниями как-то удалось решить вопрос», - рассказывает представитель УК.

Недавно прошедшие выборы в Госдуму РФ доставили коммунальщикам массу неприятностей. Стены домов, отданные по решению собственников под рекламу кандидатов всех мастей, теперь испещрены дырами. Нет никакой гарантии, что не пойдут трещины. «Доход от общедомового имущества - палка о двух концах. Иногда хлопот бывает больше, чем дохода», - резюмирует эксперт.