Действия Центрального Банка РФ, повысившего в декабре 2014 года ключевую ставку до 17 %, повлекли за собой рост средневзвешенной ставки выдачи кредитов по ипотеке с 12,4 % до 14,2 %. Представители крупнейших строительных компаний России сетовали, что люди отказываются покупать жилье в ипотеку в сложившихся условиях. В отчете, опубликованном Агентством ипотечного жилищного кредитования, отмечается, что за девять месяцев 2015 года количество зарегистрированных Росреестром сделок с ипотекой сократилось на 23 % по сравнению с аналогичным периодом 2014 года.

Подобная тенденция наблюдалась и в Тюменской области. Если объем выдачи ипотечных кредитов в регионе за девять месяцев 2014 года составил почти 60 млрд рублей (четвертое место в рейтинге после Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга), то в 2015 году он сократился почти на треть — до 22 млрд рублей. Снизилась и стоимость квадратного метра жилья — с 61 356 рублей в начале года до 58 934 рублей в конце.

Продление государственной программы субсидирования ипотеки существенно помогло застройщикам, считает директор по маркетингу ГК «ЭНКО» Валентина Волокитина. За счет стимулирования спроса на покупку жилья строительная отрасль получила серьезную поддержку. Министерство финансов РФ предоставляло субсидии для возмещения недополученных денежных средств по ипотечным кредитам Агентству по ипотечному жилищному кредитованию и крупным розничным банкам (Сбербанк, ВТБ24, Банк Москвы, Россельхозбанк, Абсолют Банк и др.).

Заемщик мог взять кредит для приобретения квартиры или дома вместе с земельным участком на первичном рынке под 12 %. Максимальная сумма кредита для жителей Москвы и Московской области не должна была превышать 8 млн рублей, для остальных регионов — 3 млн рублей. Застройщик, в свою очередь, мог продавать квартиры в рамках этой программы при наличии договора участия в долевом строительстве.

«Повышение ипотечной ставки, лишение страховых компаний лицензий и, как следствие, более чем на месяц заморозка продаж по долевому строительству. В начале года наблюдался определенный спад интереса к рынку жилья. Но в мае мы открыли продажи объекта экономкласса «Первый ключ» с более чем выгодным ценовым предложением, после чего продажи резко возросли и уже не падали до конца года», — говорит ведущий маркетолог ГК «Cтрой Мир» Мария Павловская.

Позицию коллег разделяют и в компании «ЭНКО». По мнению директора по маркетингу Валентины Волокитиной, еще в конце 2014 года стало понятно, что год грядущий будет не самым простым для представителей строительной отрасли: «Из-за сложной экономической ситуации спрос на недвижимость начал снижаться, пик спада пришелся на второй квартал 2015 года. Летом-осенью негативная динамика замедлилась, а в последние месяцы прошлого года количество продаж возросло».

Минувший год для ГК «ЭНКО» стал знаковым по ряду причин. Компания признана третьим в городе застройщиком по количеству введенных квадратных метров — 86 тысяч. Кроме этого «ЭНКО» выдала ключи дольщикам от первой очереди ЖК «Преображенский», приступила к строительству жилого комплекса клубного типа «Вертикаль», вышла за территорию Тюмени, начав работу над загородным кварталом «Шоколад».

По данным студии продаж UP consAllt, основной тенденцией 2015 года стало увеличение доли готового жилья на рынке. Если еще год назад показатель держался на уровне 16 %, то уже в 2015 году он достиг отметки 24,6 %. При этом в конце 2015 года на рынке насчитывалось 13 500 предложений от застройщиков.

Помимо этого сохранилась тенденция строительства жилых комплексов с развитой внутренней инфраструктурой: начиная с оборудованных детских развивающих площадок и заканчивая системами видеонаблюдения.

В общей структуре спроса наибольшая доля сделок приходилась на однокомнатные квартиры — 59,9 %. Это почти на 30 % больше спроса на двухкомнатные квартиры и на 50 % больше, чем на трехкомнатные. Вместе с тем сократилась и средняя площадь продаваемой квартиры. Так, если в декабре 2014 года она составляла 38,2 кв. м, то в декабре следующего года — 35,4 кв. м.

В ГК «Cтрой Мир» также ощутили увеличение интереса к квартирам небольшой квадратуры. В первую очередь с рынка «вымывались» компактные студии и однокомнатные апартаменты небольшой площади. Этот тренд вовремя почувствовала компания «Сибстройсервис», приступившая в 2015 году к строительству жилого квартала «Москва». Комплекс состоит из квартир-студий небольшой квадратуры (от 17,5 кв. м), минимальная стоимость жилья — 910 тыс. рублей. Сдача объекта запланирована на четвертый квартал 2016 года.

В числе тенденций прошлого года Мария Павловская отмечает также возросшую активность и, что немаловажно, профессионализм агентств недвижимости. «В 2015‑м они стали ключевыми партнерами многих застройщиков. Без их участия реализовывать проекты было бы гораздо сложнее», — подчеркивает эксперт.

В течение года застройщики регулярно проводили акции и разрабатывали спецпредложения для клиентов. Так, например, компания «Строй Мир», предлагала скидки от 300 до 500 тыс. рублей на квартиры в жилом комплексе «Северная Венеция», а «Брусника» дарила новоселам теплый паркинг или кладовую. Застройщики продолжают идти навстречу покупателям. В этом году компания «ТИС» планирует вместе с ключами выдавать собственникам квартир коробку с предложениями от фирм, оказывающих услуги по ремонту и обустройству жилья.

Прошедший 2015 год стал серьезным испытанием для представителей строительного рынка региона. От коллапса спасла программа субсидирования ипотечного кредитования, экстренно разработанная правительством страны. Не последнюю роль сыграло и умение самих застройщиков адаптироваться в экономически нестабильной ситуации. Сохранится ли негативная тенденция в 2016 году или ситуация постепенно стабилизируется, наверняка никто не знает. Остается надеяться на выправление общеэкономической ситуации, но больше — на собственные силы.

Андрей Панасюк, генеральный директор студии продаж UP consAllt

Итоги 2015 года отвечают на вопрос о том, существует ли сезонность. В целом, по рынку она отсутствует. В ноябре-декабре каждого года традиционно наблюдаются высокие объемы реализации. Не стал исключением и конец 2015‑го, когда до окончания программы ипотечного кредитования с государственной поддержкой оставалось два месяца. Ситуацию 2016 года пока можно назвать стабильной, но я бы рекомендовал застройщикам сравнить свои показатели продаж с данными по рынку, чтобы понять свое местоположение.

Большой объем ввода жилья приходится на 2016 год. И здесь я советую задуматься о системности. Такой подход поможет сохранить уровень продаж тем, у кого низкая степень готовности жилья, и увеличить объемы реализации вводимых в эксплуатацию квартир в этом году.

Возможна отрицательная корректировка цен, которая уже летом запустит обратный отсчет. Тогда с рынка начнут уходить мелкие игроки. Более крупные застройщики могут прибегнуть к демпингу. Однако после этого стоимость квадратного метра начнет расти, так как снизится уровень конкуренции, а в конце года будет сдаваться много готового жилья, которое всегда дороже строящегося.

Есть мнение, что скоро мы увидим насыщение рынка однокомнатными квартирами. Но у двух- и трехкомнатных квартир есть внушительный потенциал и важнее всего в этой ситуации другое. Выходя на рынок с новым проектом, застройщик должен понимать, какой именно ассортимент стоит предлагать покупателю. Главным, на что советую обратить внимание, является география стройки. В Тюмени есть районы, где не хватает трехкомнатных квартир, а однокомнатные представлены в переизбытке. Успешным проект сделают именно двух- и трехкомнатные квартиры. Я бы рекомендовал компаниям еще на начальной стадии проанализировать ситуацию, чтобы к концу строительства жилья как можно меньше квартир осталось «без хозяина».

Дарья Петренко