Водопровод, теплоснабжение, канализация, электрика – элементы, жизненно необходимые на любом объекте строительства. А из-за того, что темпы застройки в Тюменской области зашкаливают, высокие показатели прослеживаются и в инженерии. При этом каждый из видов сетей сопряжен с определенными проблемами. о чем рассказал .
По словам Павла Перевалова, директора департамента ЖКХ Тюменской области, в прокладку инженерных сетей региона всегда направлялись немалые бюджетные средства. «В период с 2009 по 2013 год в инженерную подготовку вложено более 3 млрд руб., – подкрепил он свои слова статистикой. – Значительная сумма, которая, в том числе, позволила нам добиться высоких темпов в строительстве». Между тем, бюджетные возможности региона уменьшаются из года в год. Поэтому поиски новых механизмов подготовки и финансирования строительства коммуникаций – задача первостепенной важности.
В поисках новых подходов
Сегодня любая инженерная подготовка включает в себя две составляющие. С одной стороны, это мероприятия системного характера, которые проводятся на существующих объектах, с тем, чтобы обеспечивать растущие потребности населения. С другой стороны, это строительство сетей и сооружений, которые необходимы для подключения конкретной застройки. Вроде бы все просто, но ситуация усложняется тем, что все мероприятия нельзя проводить оторвано от общей политики развития инженерного обеспечения того или иного населенного пункта. Поэтому и законодательством, и сложившейся практикой определены разные подходы, которые зависят от вида коммуникаций.
«Например, правила подключения электросетей регулируются постановлением правительства №861, а совсем недавно вышли правила подключения к сетям газоснабжения, которые вступят в силу с 1 марта», – пояснил Павел Перевалов. Естественно, что по газоснабжению практики еще не сложилось, но уже сейчас у директора департамента ЖКХ есть ряд вопросов к закону. «Допустим, я застройщик, плачу газораспределительной организации, которая должна меня подключить в установленные сроки, – привел пример Павел Перевалов. – Но если газопровод проходит через сети смежных пользователей, то в соответствии с законом я, добыв информацию в газораспределительной компании, должен сам согласовать с ними прохождение сетей. Из-за такой неточной формулировки непонятно, как нужно согласовывать действия – арендными отношениями, сервитутом или каким-то иным путем? И вообще, почему часть процесса подключения перекладывается на заявителя-застройщика, если он за это платит газораспределительной организации деньги в полном объеме?».
Вообще, проблемы у государственного и частного застройщиков одинаковы. Ведь и к тому, и другому предъявляются одни и те же требования законодательства. Например, оформление земельных участков под строительство, когда осваиваемая территория налагается на федеральную землю, частную или коллективно-долевую.
По мнению Павла Перевалова, для того чтобы избежать большинства проблем и даже упростить ситуацию, необходимо найти баланс интересов. «Баланс интересов будет заключаться в нахождении тех объемов средств, которые могут вложить в инженерную подготовку той или иной территории сами застройщики, бюджет и сетевые организации, к сетям которых происходит подключение, – высказал идею чиновник. – Если мы этого не сделаем, то дальше не сдвинемся».
Практическое применение
Одно дело – точка зрения властей, и совсем другое – мнение практиков. О том, с какими подходами сталкиваются компании непосредственно в организации инженерных сетей, рассказала Ольга Ковина, исполнительный директор ООО агентство «Велес».
В практике существует два подхода к организации инженерных сетей. Первый подход – когда в дело 
сначала вступают проектировщики, а затем землеустроители. «Скорее всего, первый вариант зародился еще в советские времена, когда не учитывалась принадлежность земель различным собственникам, – поделилась наблюдениями Ольга Ковина. – Поэтому проектировщики, в соответствии со СНиПами и ГОСТами проектируют инженерную сеть, затем план передается в орган местного самоуправления для подготовки документов. И, понятно, что как запроектировано, так муниципалитет и выделяет участки, по которым будут проходить сети. Но при современных имущественных отношениях сети могут пересекать частную собственность, и на такие территории муниципалитет разрешения не дает. В итоге землеустроитель получает в работу акт выбора с пробелами и ему приходится решать, как согласовывать чужую собственность. На это уходит очень много времени и финансов».
Второй подход появился тогда, когда строители обожглись на первом. В соответствии с ним заявитель сначала обращается в органы власти, которые готовят схему участков, потом землеустроители решают, как выделить чужие участки, проводят процедуры согласования, и только потом все отдается на проектирование. «Проектировщик должен в указанном «коридоре» уложиться и запроектировать сеть, – пояснила Ольга Ковина. – Но не всегда проектировщикам легко это сделать, потому что у них есть свои нормы и они могут отойти от «коридора». Тогда процедура начинается сначала».
Выходит, что ни тот, ни другой варианты не идеальны. Но «Велес» используют еще и третий вариант: предварительный анализ ситуации. В этом случае запрашиваются кадастровые сведения по задействованным территориям, проводятся топографические съемки, выявляются «обходные» пути, когда сеть можно проложить с минимальными потерями и избежать длительной процедуры согласования с собственниками. Результаты анализа вместе с кадастровыми сведениями передаются проектировщиками, и они уже свободно выполняют свою работу. «Конечно, избежать чужих территорий удается не всегда, – отмечает исполнительный директор «Велеса». – Поэтому мы проводим юридические процедуры оформления сервитутов или берем часть территории в аренду». Причем эксперты отмечают, что если земля уже отдана в аренду другому лицу, то арендовать ее повторно никто не имеет права. В таких случаях возможен только сервитут.
Сервитутные тонкости
С арендными отношениями в том или ином виде большинство людей сталкивается довольно часто, а вот с сервитутом знаком не каждый. Как же можно оформить участок через это имущественное право?
По словам Ольги Ковиной, подход к оформлению участка будет зависеть от того, кому принадлежит земля. В частной собственности и муниципальной одинаково применимы и аренда, и сервитут, и там все решается на местном уровне. А вот с федеральной собственностью все происходит гораздо сложнее.
В тюменском регионе встречался только один случай, когда пришлось согласовывать отношения с «федералами» – при строительстве «Ямальского-2». Все сети к этому объекту подключаются за объездной дорогой, и обойти земли Российской Федерации невозможно. Урегулированием вопросов с использованием федеральной земли на территории региона занимается управление Росимущества в Тюменской области. Самое сложное заключалось в том, что участок отдан в бессрочное пользование ГПЗ «Тополя», поэтому ни о какой аренде речи идти не могло. Поэтому компанией «Велес» был выбран путь оформления сервитута. «Соглашение об оформлении частного сервитута было получено здесь в Тюмени, в связи с тем, что участок занимал не более 1 га, – отметила Ольга Ковина. – Если бы он превысил эту площадь, пришлось бы проводить согласование в Москве. Затем мы прошли госрегистрацию и получили основание для строительства инженерных сетей». И в практике «Велеса», и в практике территориального управления Росимущества это был первый опыт, а потому сложный. Но сейчас, считает Ольга Ковина, по проторенной дорожке идти будет легче, а значит и быстрее.
Три правила теплоснабжения
Устройство и бесперебойное функционирование сетей теплоснабжения – наболевшая тема в связи с недавними авариями. Поэтому участники семинара не могли обойти их стороной.
Как считает Владимир Шанаенко, заместитель начальника конструкторско-технологического отдела ЗАО «Сибпромкомплект», избежать повторения подобных проблем было бы можно, если следовать трем постулатам.
Во-первых, при подключении инженерных сетей необходимо правильно запроектировать теплотрассу. «Нужно обращать внимание на перспективу, – сказал Владимир Шанаенко. – Если заложить на этапе проектирования все возможности, то впоследствии работы сократятся существенно. Не нужно будет переделывать сети, менять диаметры». Во-вторых, важна плотная работа с поставщиками материалов. Ни для кого не секрет, что технологии постоянно развиваются, модернизируются, разрабатываются новые, и все эти нюансы необходимо вовремя отражать в проектах. Поэтому выбор материалов должен осуществляться в тесной взаимосвязи поставщиков и проектировщиков. «Не менее значительна и комплексная поставка материалов, добавил представитель ЗАО «Сибпромкомплект». – Желательно не разбивать осваиваемый участок на несколько поставщиков. Когда все материалы идут от одной компании, то это и комплексная гарантия на них (от 20 до 30-лет), и комплексная скидка, и экономия времени». Третий постулат и, пожалуй, самый важный - правильный выбор компании, осуществляющей монтаж сетей. Сейчас многие участники рынка отмечают низкую дисциплину и квалификацию в монтажных компаниях. По данным ЗАО «Сибпромкомплект», больше половины аварий на новых теплосетях (58%) происходят именно из-за того, что в свое время плохо сработали специалисты подрядных монтажных организаций.
Для того чтобы избежать этого, Дмитрий Глушков, еще один представитель ЗАО «Сибпромкомплект», предложил застройщикам обращать внимание на повышение квалификации монтажных организаций и качество их работ.
Кроме того, не лишним будет привлекать к сопровождению строительно-монтажных работ производителей используемой продукции. И третий момент, касающийся уже властей, – введение преференций застройщикам, например, в виде снижения налогов.
Однако Павел Перевалов не согласился с тем, что застройщикам нужны преференции. Он связал это с тем, что девелоперам важна, прежде всего, экономическая выгода – понести меньше издержек и получить больше прибыли, а как построены сети и сколько они будут служить – не первостепенные задачи для них. Тем более что после окончания строительства они передаются в пользование ресурсоснабжающим организациям. И вот они-то как раз заинтересованы в том, чтобы их сети служили исправно долгие годы. Поэтому логично будет, если строительством коммуникаций займутся эти специалисты. И государство стремится к тому, чтобы развивать именно этот путь. Уже сейчас в Тюменской области для технологического присоединения сетей ресурсникам не требуется получать разрешение на строительство. И это хоть и не много, но все-таки сокращает сроки.
Лидия Боржевская
